Взаиморасчёты при купле-продаже жилья: задаток или аванс?

Современные реалии, к сожалению, таковы, что «джентльменской» договорённости между покупателем и продавцом жилья уже недостаточно. Первому нужна твёрдая гарантия, что квартира будет продана именно ему. Второму также требуется уверенность, что в последний момент покупатель не передумает…

Поэтому одни продавцы недвижимости берут с покупателей аванс, другие – задаток. Существуют ли различия между двумя этими понятиями?

Не совсем одно и то же

На бытовом уровне оба эти понятия воспринимаются как синонимы и подразумевают частичную оплату стоимости товара или услуг для того, чтобы в дальнейшем стороны не отказались от своих намерений.

Однако не стоит путать грешное с праведным: с правовой точки зрения это, как говорят в Одессе, две большие разницы и правовые последствия (в случае неисполнения сторонами своих обязательств) будут совершенно другими.

Итак, окончательные взаиморасчёты между покупателем и продавцом осуществляются после момента передачи товара (в нашем случае – жилья). Разберём различия в этих двух понятиях.

Аванс

Попросту говоря, это одна из возможных форм проведения взаиморасчётов. Фактически аванс выступает в роли частичной предоплаты. В действующем в РФ законодательстве под авансом подразумевается имущественное предоставление, которое покупатель вручает продавцу в счёт будущей поставки товаров, услуг. Такое предоставление может осуществляться как в денежной форме, так и в товарном выражении.

Как правило, в сделках с недвижимостью аванс используется для взаиморасчётов между покупателем и продавцом при отсутствии посредника (риелтора). Причём деньги обычно переходят к продавцу ещё до подписания соглашения.

Например, покупатель передаёт продавцу 40 000 рублей в счёт платы за жильё, которое продаётся за 4 000 000.

Задаток

В отличие от аванса, задаток, помимо функций частичной предоплаты, является ещё и одним из способов обеспечения выполнения обязательств.

Так всё же аванс или задаток?

В случае срыва сделки аванс должен быть возвращён в его первоначальном размере. Такой возврат крайне неинтересен для покупателя, поскольку в этом случае он не получает никакой компенсации за потраченное время и сожжённые нервные клетки.

Кстати, существует распространённый способ мошенничества: недобросовестный продавец пытается взять авансы сразу от нескольких потенциальных покупателей. Конечно, эти средства возвращаются владельцам, но за это время они несколько раз «прокручиваются». Бывает и такое, что продавец попросту исчезает с деньгами покупателей.

Намного более целесообразным представляется оформление задатка:

• Во-первых, задаток представляет собой форму договора, предусмотренного ГК РФ. Такие договоры обязывают стороны поступать тем или иным способом. Согласно ст. 380, задаток имеет денежное выражение и передаётся в счёт причитающихся платежей для обеспечения исполнения договора.
• Во-вторых, за неисполнение сторонами договорных обязательств предусмотрена ответственность (штрафные санкции).

Например, согласно договору задатка, за неисполнение обязательств продавцом предусмотрена ответственность в размере 100%. Если сделка сорвалась по вине продавца, последний обязуется:

1. Вернуть покупателю задаток в полном объёме.
2. Уплатить штраф.

Таким образом, продавец возвращает внесённую сумму в двукратном размере. А вот если виновным окажется покупатель, денежки останутся у продавца.

Особенности заключения договоров

Форма заключения договоров задатка – письменная. Стороны могут вносить положения, которые сочтут необходимыми. Однако в обязательном порядке должны содержаться следующие существенны условия:

• стоимость квартиры;
• положение о том, что эти средства являются именно задатком;
• что этот задаток входит в стоимость сделки;
• размер задатка;
• размер штрафа;
• порядок и сроки возврата средств и уплаты штрафа.

Расписка

Сама по себе расписка ещё не является задатком. Данный документ может быть лишь приложением к договору задатка. Иногда договоры и расписки удостоверяются нотариально, но это необязательно: если вы нарвётесь на мошенников, то им ровным счётом всё равно, заверялся договор, или нет.

Кстати, даже добросовестным продавцам не нравится, когда договоры перегружены неустойками и штрафами.

Важно: в сложившейся практике договоры задатка заключаются с продавцами, а задаток берёт посредник. Естественно, что он и пишет расписку. Юристы крайне не советуют использовать подобную формулу взаиморасчётов: во-первых, это незаконно (квартира, выставленная на продажу, вовсе не является собственностью посредника), а во-вторых, последний при этом не несёт какой-либо ответственности перед покупателем.

Моментом выполнения договора задатка является дата регистрации основного договора или же дата его подписания (в зависимости от ранее достигнутых договорённостей).

В заключение

Как видно из вышеизложенного, процедура взаиморасчётов довольно сложна. Здесь имеется большое количество подводных камней. Поэтому формальности лучше доверить профессионалам. Как правило, работники агентств недвижимости обладают необходимой квалификацией. А если же возникнут непредвиденные обстоятельства, покупатель будет избавлен от необходимости обивать пороги судов, чтобы вернуть «свои кровные».